Salut à toi investisseur rentable c’est
Yann ! Aujourd’hui je t’emmène comme
promis voir la maison que je viens d’acheter
et que je suis en train de retaper. Je vais
te montrer les chiffres, je vais t’expliquer
cet investissement sans rien te cacher, c’est
maintenant, on y va !
Nous y voilà ! On est dans la maison, je
vais te faire un petit topo sur l’achat.
C’était une maison qui était affiché
au tout départ à 71.000€. Il y a 45m²,
on est sur une ville de taille moyenne de
130.000 habitants à peu près, ville étudiante.
C’est un bien qui se loue très bien. Je
vais t’expliquer la cible et te donner les
éléments chiffrés.
Elle était à 71.000€ quand je l’ai vu
sur Le boncoin. C’était par une agence
immobilière et ce que j’ai fait c’est
que… je n’ai rien fait ! C’est beaucoup
trop cher pour le type de bien que je recherche.
Actuellement je n’achète pas à plus de
1000€ le m². On était donc à 71.000€
pour 45m² c’était beaucoup trop cher !
Donc je n’ai rien fait. J’ai attendu et
j’ai vu passer repasser l’annonce un peu
plus tard à 65.000€. J’ai appelé pour
me renseigner mais ça ne me correspondait
pas. L’agent m’a rappelé un peu plus
tard pour me dire que le prix a été baissé
à 59.000€. Ça commençait à devenir intéressant
pour moi et je savais que je pouvais en tirer
quelque chose niveau négociation puisque
tu sais que plus les gens sont pressés et
plus tu peux négocier. Un bien qui voit baisser
son prix très souvent est un bien négociable.
J’ai donc négocié. J’ai fait une proposition
à 40.000€ et j’ai eu une contre-proposition
à 55.000€ que j’ai refusé.
J’ai utilisé ma stratégie de la puissance
supérieure : c’est-à-dire que j’ai
budgété 20.000€ de travaux, ma rentabilité
doit être d’au moins 10%, je compte louer
meublé aux alentours de 600€ donc je ne
mettrais pas plus de 60.000€ à la fin.
Je bloque donc mon offre à 40.000€ et je
ne peux pas faire mieux. Si le propriétaire
refuse, malheureusement je laisserais partir.
Je refuse donc la première contre-proposition
et je réitère mon offre à 40.000€. Il
se passe 1h ou 2 et l’agent immobilier me
rappelle. Il me dit que ma proposition n’a
pas été accepté mais que le propriétaire
est prêt à faire une dernière offre à
42.000€. Vu que le propriétaire était
un ami à lui, l’agent a décidé de se
retirer car il y avait 5.000€ de commissions
sur ce bien. Nous avons donc conclu cette
vente entre particulier à 42.000€. On est
passé de 71.000€ premier prix à 42.000€ !
Tu vois la puissance de la négociation. J’achète
moins de 1000€ le m² !
Je vais tout de suite t’expliquer ce que
je vais en faire. Au rez-de-chaussée on rentre
dans la maison par la cuisine. Ce n’est
pas très joli le petit sol à l’ancienne
et la salle de bain juste à côté, ça ne
fait pas rêver ! le petit plus c’est que
dans la cuisine nous avons les toilettes,
super !
Je résume : toilette sur salle de bain,
sur cuisine, sur porte d’entrée, ça ne
fait pas rêver, tu comprends pourquoi la
négociation a été si facile ! Nous accédons
ensuite par les escaliers à l’étage où
il y a 2 chambres en enfilade. Pour l’instant
on ne fait pas grand-chose de ce bien. Moi
ce que je vais faire c’est que je vais casser
la cloison qui tient l’escalier et on aura
donc un coin bureau assez joli. Au niveau
de la cuisine je vais tout supprimer, la chaudière
gaz, les chauffages gaz, je vais refaire le
sol et abattre la cloison qui va à l’actuel
salle de bain. A la place de la salle de bain
il y aura le coin cuisine avec un petit bar
qui sera la délimitation avec le salon (à
la place de l’actuelle cuisine).
En bas on aura donc une entrée sur salon,
sur cuisine, avec coin bureau. On change les
toilettes, on supprime l’humidité et on
aura un coin toilette 
en bas. On change les fenêtres, on repeint
les portes, on refait la cage d’escalier.
Actuellement l’escalier grince énormément,
on va s’en occuper aussi.
A l’étage on arrive sur 2 chambres en enfilades
très lumineuses. La cloison qui donne sur
l’escalier va être supprimé, on va avoir
un escalier aérien 
pour apporter de la lumière 
en haut et en bas. Nous placerons un garde
au corps au niveau de l’escalier évidemment
pour sécuriser. Cette pièce va devenir la
suite parentale. On arrivera donc de l’escalier
sur un lit double avec tables de chevet. La
cloison entre les 2 chambres n’existera
plus. A la place nous allons placer une demi-cloison
qui n’ira pas jusqu’au plafond puis dans
la chambre voisine nous allons installer une
douche à l’italienne au niveau du sol et
un meuble vasque qui deviendra le coin salle
de bain. On délimitera le sol qui sera d’une
couleur différente de celle de la chambre
pour différencier cette espace.
Au niveau du plafond, on va casser le faux
plafond et on va récupérer la pente naturelle
de la toiture qu’on va plaquer et on va
placer un velux pour avoir une lumière très
importante. Les fenêtres vont être changés
par du double vitrage phonique pour donner
aux locataires une qualité de vie importante.
Le velux sera aussi phonique et anti-chaud
anti-froid. L’hiver ça garde chaud et l’été
ça empêche le chaud de rentrer. Ça va être
un velux de bonne qualité.
Derrière le lit, on va faire un beau parement
en brique vieilli, style loft et le sol sera
un sol vinyle imitation bois. On a aussi 
de la place dans cette chambre pour faire
un coin dressing.
La cible pour cet investissement au niveau
du locataire est un cadre d’une grosse entreprise.
Il y a pas mal de grosses entreprises dans
le coin avec des cadres qui viennent à l’année
de l’étranger. On va donc viser typiquement
un cadre supérieur qui va vouloir une certaine
qualité de vie et qui va avoir un peu d’argent
à mettre dans le loyer. L’avantage du meublé
c’est qu’on va avoir certes un peu plus
de turn-over vu qu’on va faire un joli loft
en duplex, mais il va être bien sympa quand
il sera terminé.
Déjà on va sécuriser notre investissement
en apportant une très grosse valeur ajoutée
sur le bien. Le bien une fois terminée je
le referais évaluer. Je pense que l’on
sera aux alentours de 80-85.000€. On aura
un crédit de 65.000€, on aura donc déjà
20.000€ de plus-value attente ! On aura
un locataire à qui on loue pour 600€ par
mois, on est à plus de 10% de rentabilité !
L’avantage du meublé c’est que l’on
a 2 mois de cautions en plus. C’est vrai
que l’on se sécurise un peu.
La clientèle que je vise est un peu aisée
et c’est typiquement le cadre de 40 ans
qui vient souvent de l’étranger. Donc tu
imagines bien que c’est un public intéressant.
Encore une fois je fais de la qualité, je
cherche à offrir un bien de qualité, je
mets de l’isolation phonique pour que mon
locataire n’entende pas les voisins, pour
qu’il n’entend pas les bruits de la rue,
les bruits extérieures, l’appartement sera
lumineux, agréable à vivre, pourquoi ?
Pour diminuer les vacances locatives, pour
louer facilement et rapidement, provoquer
un coup de cœur chez les gens et surtout
à la revente si j’ai besoin de revendre
cet appartement ou si j’ai besoin de me
sortir de l’argent pour investir sur autre
chose, je vais pouvoir vendre cher et je ne
ferais pas l’erreur que fait mon vendeur
de voir baisser le prix parce que il était
pressé et parce que il n’y avait pas grand
monde sur ce bien.
Tu comprends pourquoi il n’y a pas grand
monde quand on voit l’état des lieux actuels,
forcément ça fait peur aux gens. Toi forcément
tu es un investisseur comme moi, ça ne te
fait pas peur. C’est exactement ce genre
de biens que l’on cherche, c’est ce genre
de biens qui vont nous permettre de performer
et de faire de la plus-value attente.
Je te montrerais tout sur ce bien, je vais
mettre derrière le titre de cette vidéo
partie 1 et tu auras partie 2, partie3…
Je ne sais pas combien on fera de partie,
peut-être 4 ou 5, on suivra le chantier,
on fera un point sur le budget à savoir si
on dépasse le budget ou pas. Vu que je fais
du meublé je te ferais un petit point sur
l’aménagement, la décoration, on va se
faire plaisir dans la déco. Je te ferais
un petit point sur la location, au moment
où je vais louer je te montrerais qui est
mon locataire sans te dévoiler évidemment
son identité, je t’expliquerais qui il
est et si j’ai réussi à avoir le type
de personne que je ciblais, combien il paye,
est ce que je vais pouvoir tenir mon loyer
projeté…
Après ça tournera en automatique, et l’argent
tombera tous les mois. Si un jour je pense
le vendre je t’en parlerais aussi.
C’est Yann, on parle d’immobilier, c’est
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On parle d’immobilier, c’est tous les
jours, au plaisir de te revoir demain, à
plus !
